Berlin, Hamburg, München und Frankfurt - das sind nur einige der Städte, denen Buchungsplattformen wie Airbnb, Wimdu, 9flats.com und Co. ein Dorn im Auge sind. Mit mehr als 38.000 Inseraten in Deutschland auf Airbnb, aber nicht annähernd so vielen angemeldeten Ferienwohnungen, mussten neue Gesetzgebungen zum Schutz des privaten Wohnraums her. Denn: Viele Wohnungen werden dauerhaft als Ferienwohnungen angeboten und stehen dem freien Markt somit nicht mehr zur Verfügung. Privatpersonen, die ihre Wohnung nur für ein paar Tage vermieten möchten, sind nun jedoch verunsichert: Was ist noch erlaubt und wo sind Genehmigungen einzuholen? Daniel Schlör, Experte für Mietnebenkosten und Geschäftsführer von Mineko, erklärt, wie Mieter ihre Wohnung trotzdem untervermieten können, ohne ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro zu riskieren.

Privat oder kommerziell - Wann wird aus einem Gastgeber ein Unternehmer?
Das juristische Kauderwelsch zu durchblicken, ist eine der größten Herausforderungen in der aktuellen mietgesetzlichen Lage. Darf eine Familie während ihres Urlaubs ihre Drei-Zimmer-Wohnung untervermieten, um ein paar Kosten wieder reinzuholen? Betreibt der Nachbar, in dessen Zweitwohnung sich unterschiedliche Geschäftsmänner die Klinke in die Hand geben, bereits ein Gewerbe? Aufgrund der komplizierten Gesetzeslage sind beide Fragen nicht eindeutig zu beantworten. Transparenz zwischen Bewohner, Vermieter und Bezirksamt sind in jedem Fall wichtig.

In den nachfolgenden Fällen müssen sich Mieter allerdings keine Sorgen machen:
•    Bei einem Wohnungsaustausch ohne Geld (Couchsurfing). Bei Aufenthalten von bis zu drei Wochen muss der Vermieter nicht gefragt werden
•    Bei der Untervermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung, solange der Mieter anwesend ist und der Vermieter sein Einverständnis gegeben hat
Schwierig ist die kurzzeitige Vermietung der ganzen Wohnung - hier wird in vielen Städten ein Strich durch die Rechnung gemacht. Die längerfristige Untervermietung der kompletten Wohnung ist nur dann möglich, wenn die ortsübliche Miete nicht überschritten wird, der Vermieter einverstanden ist und der Untermieter während dieser Zeit seinen Lebensmittelpunkt, zum Beispiel für ein Praktikum in der Stadt, in der Wohnung begründet.

Legal oder illegal - Wie sieht die Rechtslage in meiner Stadt aus?
Jeder macht, was er will - das gilt auch für die Mietregelungen im Föderalstaat Deutschland. "Im Hamburger, Berliner und Münchner Wohnraumgesetz ist beispielsweise die Vermietung an Touristen erlaubt, unter der Bedingung, dass die vermietete Fläche nicht mehr als 50 Prozent des Wohnraumes ausmacht," erklärt Daniel Schlör. Das bedeutet: Wer in einer Zwei-Zimmer-Wohnung lebt, darf einen Raum vermieten. In einer Vier-Zimmer-Wohnung dürfen zwei Zimmer angeboten werden. Aber nur, wenn der eigentliche Mieter anwesend ist. In Frankfurt/Main sieht es wiederum komplett anders aus: Dort heißt es, dass Ferienwohnungen (Zweitwohnungen) nur in dem Gebiet zulässig sind, in dem ein Bebauungsplan ansteht. Allerdings gibt es in Frankfurt keine einzige Region, die in diese Kategorie fällt. Ein aktuelles Urteil aus Berlin wiederum zeigt, dass sich auch Bezirksämter und Gerichte uneinig sind: Obwohl die Bezirksämter vorher abgelehnt hatten, dürfen mehrere Eigentümer von Zweitwohnungen diese künftig doch als Ferienwohnung vermieten. Sie hatten geklagt und Verwaltungsgericht gab ihnen recht.

Private Untervermieter sollen unbedingt die Vorgaben des eigenen Bundeslandes beachten:
•    In Berlin, Hamburg, Dortmund und München darf die vermietete Fläche 50 Prozent der Gesamtfläche nicht übersteigen
•    Das Zweckentfremdungsgesetz kann Untervermietungen einschränken oder auch komplett verbieten - Die Regelungen sind auf der Seite des jeweiligen Bezirksamts einsehbar

Ja oder nein - Was muss der Vermieter wissen?
Mal eben während des Urlaubs die Wohnung vermieten, ist nicht mehr ohne weiteres möglich. Erst muss die Erlaubnis des Vermieters her und dann gegebenenfalls, wie in Berlin, die Genehmigung des Bezirksamts.
•    Laut Paragraph 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf eine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen werden
•    Daher benötigen Mieter eine ausdrückliche Genehmigung ihres Vermieters, auch für eine kurzfristige Untervermietung
•    Die Zustimmung muss aktuell sein, selbst wenn die Erlaubnis im Mietvertrag festgehalten wurde

Einnahmen oder Ausgaben - Was ist steuerlich zu beachten?
In der Steuererklärung müssen die Einnahmen durch Vermietungen auf Internetplattformen unbedingt aufgeführt werden. Doch es gelten auch noch weitere, wichtige Regeln für die Untervermietung:
•    Es wird nur der Gewinn, nicht die Einnahme versteuert
•    Der Gewinn kann durch die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben ermittelt werden
•    Sollte der Mieter unter dem Grundfreibetrag liegen, müssen die Gewinne aus der Vermietung nicht versteuert werden. 2016 liegt diese Grenze bei 17.304 Euro für Ehepartner und bei 8.652 Euro bei Ledigen. Vorsicht: Auf den Grundbetrag wird allerdings schon das Einkommen angerechnet

Fazit: Sicher ist sicher, aber wie?
Die Behörden nehmen die steuerlichen Verluste durch die privaten Untervermietungen bundesweit ernst. So umfasst das höchste Bußgeld in der Bundesrepublik bis zu 100.000 Euro. Grundsätzlich gilt: Erst den Vermieter fragen, dann das Bezirksamt und zum Schluss müssen die Gewinne versteuert werden. Allerdings gibt es bei dieser Vorgehensweise eine große Ernüchterung: "Angesichts der angespannten Mietsituation wird es schwer, solch eine Genehmigung in Ballungsgebieten wie München oder Berlin zu erhalten", weiß der Mineko-Geschäftsführer Schlör. Die Bürger müssen sich vorerst wohl eine neue Quelle zur Finanzierung des nächsten Urlaubs suchen. Nachdem seine Klage gegen das Ferienwohnunsverbot in Berlin abgewiesen wurde, kämpft Wimdu bereits mit den Konsequenzen. Und auch Klagen von vier Vermietern, die gegen das Ferienverbot vor Gericht zogen, wurden zurückgewiesen. Die neuen Gesetze zur Zweckentfremdung sind wohl nur erste Lösungsansätze, die nach und nach noch feinjustiert werden.